Передача в іпотеку об’єктів незавершеного будівництва

В статье анализируются варианты реализации права на передачу в ипотеку объектов незавершенного строительства (ОНС) и имущественных прав на такие объекты как способы обеспечения обязательств, а также определяются возможные ограничения и риски. Публикация особенно интересна изложением практических моментов обременения ОНС.

У державах з розвиненою економікою одним із найпо­ширеніших способів забезпе­чення виконання зобов’язань є застава нерухомості (іпо­тека), що гарантує ефективне, надійне і довгострокове фінан­сування суб’єктам підприємни­цтва та приватним споживачам. Оскільки будівництво в Україні часто здійснюється на земель­них ділянках, які не є власністю забудовника, забезпечення про­ектного фінансування у цьому випадку відбувається шляхом обтяження об’єкта незаверше­ного будівництва (далі – ОНБ). Такий вид іпотеки спричиняє чимало труднощів на практиці, що зумовлені як специфічністю самих іпотечних правовідносин, так і неоднозначністю норма­тивного регулювання та судо­вої практики.

У цій статті пропонуємо увазі читача аналіз законодавчо встановлених варіантів реалі­зації права на передачу в іпо­теку ОНБ, практичних аспектів реалізації такого права, визна­чення можливих обмежень та ризиків.

Що розуміти під ОНБ?

Хоча Цивільний кодекс Укра­їни (далі – ЩУ) не закріплює поняття ОНБ, однак у ч. З ст. 331 ЦКУ визначає підстави та порядок реєстрації права влас­ності на ОНБ з метою укладення договору щодо такого об’єкта. Попередня редакція цієї статті надавала право власнику мате­ріалів та обладнання звернутися до суду із заявою про визна­ння права власності на ОНБ за умови, що частина робіт, що не була виконана відповідно до проекту, є незначною. Роз­мір «незначної частки» зако­нодавчо встановлений не був і визначався в кожному конкрет­ному випадку судом. Рішення суду про визнання права влас­ності на недобудоване неру­хоме майно, що приймалося за результатами розгляду заяви, визнавалося правовстановлю-ючим документом.

Чинна редакція ч. З ст. 331 ЦКУ спростила порядок легалі­зації ОНБ шляхом реєстрації в БТІ на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис ОНБ з метою укладення договору щодо такого об’єкта. Крім того, скасовано обме­ження щодо ступеня готовності об’єкта та розширено таким чином коло ОНБ, які можуть бути введені в цивільний обіг. Передбачивши порядок реє­страції ОНБ органами БТІ, без­підставним є звернення про визнання права власності на ОНБ в судовому порядку, чого дотримується і судова практика (Лист Вищого Спеціалізованого Суду України з розгляду цивіль­них і кримінальних справ від 5 грудня 2011 року).

Під ОНБ згідно із Законом України «Про іпотеку» (далі -Закон) розуміється об’єкт будів-ництва, на який (і) видано дозвіл на будівництво; (іі) понесені витрати на його спо­рудження та (ііі) не прийня­тий в експлуатацію відповідно до законодавства.

Варто звернути увагу, що у зв’язку з прийняттям Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», який спростив дозвільні процедури у будівництві, першу ознаку варто тлумачити ширше, розу­міючи під дозволом на будів­ництво власне сам дозвіл на виконання будівельних робіт, а також інші дозвільні документи (повідомлення замовника про початок виконання будівельних робіт, декларацію про початок виконання будівельних робіт)¹.

Таким чином, Закон визна­чає ОНБ ширше, ніж ЦКУ: для набуття статусу ОНБ достат­ньо, щоб об’єкт відповідав трьом вищезазначеним озна­кам, при цьому реєстрація права власності на ОНБ в БТІ не є обов’язковою.

Способи забезпечення виконання зобов’язання ОНБ

Загальна норма ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (далі -Закон), з-поміж іншого, вста­новлює можливість укладення договору іпотеки, предметом якого є (і) об’єкт незавершеного будівництва, (іі) майнові права на нього, – при цьому кожен з яких, зауважимо, може висту­пати окремим, самостійним предметом іпотеки.

1. ОНБ як предмет іпотеки

ОНБ як об’єкт цивільного обороту може передаватися в іпотеку з урахуванням осо­бливостей, передбачених ст. 16 Закону. Характерною озна­кою Закону є концепція єдності земельної ділянки і об’єкта нерухомості, розташованого на ній, що відображено і в ч. 2 ст. 16 Закону. Так, передача в іпотеку ОНБ здійснюється шля­хом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований ОНБ, об’єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них. Обтяження ОНБ як наслідок обтяження прав на земельну ділянку повністю відповідає сучасному підходу до єдності права на земельну ділянку та нерухомість, що на ній знахо­диться (superficies solo cidit), який свого часу був скасова­ний соціалістичною доктри­ною права.

Напевно, питань із обтяжен­ням ОНБ іпотекою не поставало б, якби забудовники могли без­перешкодно передавати права на земельну ділянку і як наслідок обтяжувати ОНБ з метою забезпечення проектного фінансування. Однак саме тут і виникає основна проблема. Згідно з новими редакціями ст.ст. 102-1 Земельного кодексу України та 8-1 Закону України “Про оренду землі”, заборонено обтяжувати право оренди на земельні ділянки комунальної та державної власності.

З огляду на те, що прива­тизація земель в Україні прак­тично повністю здійснювалася шляхом їх передачі в оренду з правом забудови, очевидним стає, що ОНБ, розташовані на таких земельних ділянках, ста­ють неліквідними.

2. Майнові права на ОНБ як предмет іпотеки

Можливість іпотеки майно­вих прав на ОНБ (нерухомості, будівництво якої не завершено) прямо передбачена вищезгада­ною ст. 5 та п. 2 ст. 1 Закону.

Окрім Закону, договір іпо­теки майнових прав на ОНБ (майбутню нерухомість) перед­бачений Законом України «Про іпотечне кредитування, опе­рації з консолідованим іпотеч­ним боргом та іпотечні сертифі­кати». Такий договір згідно з п. 98 Наказу Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 року № 20/5 «Про затвердження Інструкції про порядок вчи­нення нотаріальних дій нотарі­усами України» (Залі – Інструк­ція) посвідчується нотаріусом на підставі документів, що під­тверджують майнові права на цю нерухомість. Законодавчо перелік таких документів не визначено. На практиці нота­ріуси вимагають документи, що посвідчують права на землю, на якій розташований об’єкт, дозвільні документи на будівни­цтво, документи, що засвідчу­ють ступінь готовності об’єкта, опис об’єкта, тобто практично ті ж самі документи, якими під­тверджується право власності на ОНБ з метою його реєстрації.

Зрозуміти, чим саме відріз­няються майнові права на ОНБ (нерухомості, будівництво якої не завершено), та право влас­ності на ОНБ, виходячи із поло­жень Закону неможливо. Від­повідно до ст. З Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» майнові права – будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (право воло­діння, користування, розпоря­дження), а також інші специ­фічні права та право вимоги. Майнові права згідно з цито­ваним визначенням є такою от амфібією, яка може перетворю­ватись як на право володіння, користування, розпорядження, так і на право вимоги.

Якщо ж бути конкретним та відштовхуватися від право­вої природи майнових прав на ОНБ, то замовник будівництва згідно з ч. З ст. 331 ЦКУ зали­шається до завершення такого будівництва власником облад­нання та матеріалів, що вико­ристовуються в процесі будів­ництва. Можна додати, що крім цього він є власником про­екту будівництва та має певні вимоги, що виникли на підставі укладених договорів із підряд­ними організаціями.

Отже, майнові права на ОНБ складаються з права власності на рухоме майно (використані в процесі будівництва будівельні матеріали), права інтелектуаль­ної власності на проект будів­ництва та низки прав і вимог, що випливають із договірних зобов’язань. Вид обтяження всіх зазначених прав передбачено ч. 1 ст. 576 ЦКУ, а саме – їх обтя­ження заставою.

Очевидно, що намагання законодавця дозволити обтя­ження майнових права на ОНБ іпотекою, яка є обтяженням нерухомого майна, а не заста­вою, що відповідало б право­вій природі майнових прав на ОНБ, є бажанням законодавця унезалежнити ОНБ від прав на земельну ділянку. Позиція хоч і не досить «чиста» у правовому відношенні, утім, є цілком зро­зумілою з огляду на практичну необхідність в обтяженні ОНБ іпотекою, не прив’язуючись при цьому до прав на земельну ділянку.

Практичні моменти обтяження ОНБ іпотекою

Як випливає з п. З ст. 331 ЦКУ та ч. 2 п. 1.4 Наказу Мініс­терства юстиції України «Про затвердження Тимчасового положення про порядок дер­жавної реєстрації права влас­ності та інших речових прав на нерухоме майно» право влас­ності на ОНБ підлягає реєстра­ції у разі необхідності укла­дення правочину (договору) щодо нього, тобто йдеться про будь-який договір, предметом якого є ОНБ, не обмежуючись договорами відчуження. Крім того, при посвідченні догово­рів іпотеки нотаріусу відповідно до п. 96 Інструкції обов’язково має подаватися Витяг з реє­стру прав власності на неру­хоме майно (положення вне­сено 26 березня 2010 року). Отже, хоч Закон і не вимагає реєстрації ОНБ для його пере­дачі в іпотеку, укласти договір іпотеки без такої реєстрації на практиці буде неможливо. Слід зазначити, однак, що в обтя­женні безпосередньо самого ОНБ іпотекою і немає потреби, оскільки таке обтяження від­бувається шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку. З моменту реєстра­ції іпотеки прав на земельну ділянку, така іпотека згідно з ч. 6 ст. 6 Закону поширюється і на ОНБ.

Майнові права на ОНБ нато­мість можуть бути обтяжені і без реєстрації права власності на ОНБ. Позиція нотаріусів у цьому питанні ліберальна: іпотечні договори майнових прав на ОНБ посвідчуються без реєстрації права власності на нього. Проте відкритим зали­шається питання, чи поширю­ється іпотека майнових прав на ОНБ і на земельну ділянку. Зро­зуміло, що якщо відповідь на це питання буде ствердною, то від­падає будь-яка необхідність у вигаданій законодавцем такій правовій фікції, як «майнові права на ОНБ».

Варто зазначити, що прак­тика ВГСУ в спорах стосовно визнання недійсними догово­рів іпотеки у зв’язку з передачею в іпотеку лише ОНБ без пере­дачі прав на земельну ділянку, на якій він розташований, на підставі невідповідності пред­мета іпотеки вимогам ч. 2 ст. 16 Закону є як позитивна, так і негативна. Такі різні підходи ВГСУ щодо одного й того ж питання не є несподіванкою. Натомість позиція ВСУ в цьому питанні однозначна: предметом іпотеки можуть виступати май­нові права на нерухоме майно, будівництво якого не завер­шено, без обтяження земель­ної ділянки.

Таким чином, на сьогодні ОНБ може передаватися в іпо­теку шляхом обтяження прав на земельну ділянку або шля­хом обтяження майнових прав на нього. Беручи до уваги забо­рону обтяжувати право оренди земельної ділянки комунальної або державної власності, оче­видно, що практично значу­щим є спосіб обтяження май­нових прав. У цьому відношенні позитивно слід оцінити прак­тику ВСУ, яка підтвердила такий спосіб обтяження та тим самим відкрила додаткові можливості для забезпечення проектного фінансування.

Авторы: О. Фелів, О. Лепіхіна

Источник: Юридична Газета. – 2012. – № 7. – С. 15 – 16.