Логістична нерухомість

На какие особенности необходимо обратить внимание при приобретении логистической недвижимости? Именно этот вопрос стоит в центре внимания автора публикации, который детально исследовал способы приобретения логистической недвижимости, а также иные вопросы, связанные с таким приобретением, в частности, с переходом прав собственности.

У зв’язку з переходом на євро­пейські стандарти управління виробництвом з кожним роком в Україні збільшується число під­приємств, які для отримання додаткових конкурентних пере­ваг спрямовують значні зусилля на побудову сучасної логістичної системи. Це підтверджує низка масштабних проектів провідних українських виробників та логіс-тичних операторів, реалізова­них за декілька останніх років, -будівництво/придбання сучасної логістичної нерухомості (логістичних, офісно-логістичних та виробничо-логістичних центрів, комплексів, терміналів) – ядра логістичної системи.

За свідченням аналітиків, існуюча логістична нерухо­мість не задовольняє попит та вимоги української економіки, що зумовлює зростання кількості транзакцій із придбання діючих логістичних комплексів, а також стимулює інвесторів будувати такі об’єкти для подальшого про­дажу. На практиці такі транзакції часто супроводжуються багатьма юридичними та комерційними особливостями і ризиками.

Купівля-продаж об’єкта логіс­тичної нерухомості зазвичай роз­починаються з пошуку об’єкта, підписання протоколу про наміри або іншого документа, що визначатиме основні умови потенційної транзакції, та пра­вового, маркетингового, фінан­сового, інженерно-технічного та екологічного аудиту об’єкта (due diligence), який здійсню­ється фахівцями у відповідних галузях (юридичними, аудитор­ськими, інвестиційними, марке­тинговими та іншими компані­ями). Головним завдання аудиту для покупця є визначення вар­тості об’єкта, розробка бізнес-плану та фінансової моделі його окупності, а також виявлення, оцінка та мінімізація усіх ризи­ків з метою придбання об’єкта з найменшими ризиками та низь­кими витратами за прийнятною ціною. Аналіз результатів аудиту надасть можливість обрати опти­мальну схему, за якою буде від­буватися транзакція, визначити вид та структуру договору, а також можливі податкові та юридичні наслідки потенційної транзакції. Оскільки ціна про­дажу у великій мірі залежить від якості документів на об’єкт, про­давець перед продажем також проводить аудит об’єкта, усуває виявлені істотні недоліки та міні­мізує ризики.

З метою податкової опти-мізації покупцем логістичної нерухомості в більшості випад­ків виступатиме компанія, заре­єстрована в країні зі сприятли­вою системою оподаткування, або її дочірня компанія в Укра­їні. З іншого боку, для мініміза­ції витрат продавця продавати можна акції іноземної мате­ринської компанії, що контро­лює українську компанію – влас­ника нерухомості.

Способи придбання логістичної нерухомості

За ступенем готовності об’єкта розрізняють два способи придбання логістичної нерухо­мості: придбання введеного в експлуатацію об’єкта або недо­будованого об’єкта/інвестицій­ного проекту.

(І) Придбання введеного в експлуатацію об’єкта

У випадку введеного в екс­плуатацію об’єкта можливе як придбання корпоративних прав (акцій) компанії-власника неру­хомості (share deal), так і при­дбання нерухомості (assetdeal). Обидва види мають як переваги, так і недоліки. Найкращий варі­ант визначається під конкретну транзакцію.

Також можливе застосу­вання інших схем придбання, пов’язаних з приватизацією, реорганізацією та банкрутством. Однак такі способи придбання є досить складними та витрат­ними.

(а) Придбання корпоративних прав (акцій)

Транзакції з придбання кор­поративних прав (акцій) ком­панії – власника нерухомості – це простий, швидкий та недо­рогий спосіб придбання логіс­тичної нерухомості. Така тран­закція дозволить логістичному центру продовжувати функціо­нувати в нормальному режимі, оскільки не вимагатиме перео­формлення ліцензій, дозволів, погоджень, торгових марок та переукладення господарських договорів з існуючими оренда­рями та обслуговуючими орга­нізаціями і трудових договорів з персоналом.

Істотним недоліком цієї схеми є прийняття покупцем усіх існу­ючих зобов’язань компанії-влас­ника об’єкта, що виникли до здійснення транзакції, та які іноді не вдається виявити і оці­нити під час проведення юри­дичного аудиту. Проте, з метою запобігання негативним наслід­кам для покупця у майбутньому, продавець корпоративних прав (акцій) може надати покупцю запевнення та гарантії відшко­дування будь-яких вимог третіх осіб у зв’язку з діяльністю компа­нії, що продається, до моменту її купівлі новим власником.

Враховуючи те, що частина об’єктів логістичної нерухомості є новозбудованою, цілком імо­вірно, що компанія – власник об’єкта матиме значний подат­ковий кредит з ПДВ (від’ємне значення). Для уникнення суперечок та судових спорів з органами державної податко­вої служби необхідно буде вико­ристати таке від’ємне значення ПДВ упродовж 3 років з моменту виникнення права на податко­вий кредит. Зазначений три­річний строк податківці нама­гаються застосовувати як строк давності використання права на податковий кредит, незважаючи на недостатню обгрунтованість такої позиції, що підтверджу­ється судовою практикою. Тим не менш, ризик втрати права на використання від’ємного зна­чення ПДВ та інших несприят­ливих наслідків існує (напри­клад, перевірки, неприйняття декларацій). Негативні наслідки, пов’язані з податковими наклад­ними, можуть також виникнути і у контрагентів, які, в результаті, можуть припинити користува­тися послугами логістичного центру.

Зважаючи на це, концепцію використання податкового кре­диту з ПДВ необхідно проаналізу­вати заздалегідь. У випадку, якщо на момент транзакції трирічний строк наближатиметься до завер­шення, правильним рішенням буде застосування альтернатив­ної схеми з придбання об’єкта як цілісного майнового комплексу.

(b) Придбання нерухомості

Транзакції з придбання неру­хомості загалом є менш ризико-вими в зв’язку з тим, що не перед­бачають передачу зобов’язань, але водночас дорожчими, ніж придбання корпоративних прав (акцій). Додатково до вартості об’єкта (логістичний комплекс та земельна ділянка під ним), поку­пець сплачуватиме ПДВ у роз­мірі 20% (з 1 січня 2014 року -17%) та збір до Пенсійного фонду у розмірі 1% від вартості логіс­тичного комплексу (без ураху­вання ціни земельної ділянки). Крім цього, у покупця виникне право на податковий кредит з ПДВ у великому розмірі, який необхідно буде протягом три­валого часу (інколи 3-7 років) списувати в рахунок існуючих зобов’язань. У деяких випадках це може викликати непорозу­міння з податковими органами, можливі негативні наслідки яких зазначені вище.

Слід зауважити, що такі тран­закції потребуватимуть пев­ного часу на переоформлення, ліцензій, дозволів та договорів (зокрема, з обслуговуючими організаціями та персоналом), що може супроводжуватися перервами в діяльності логіс-тичного комплексу та/або втра­тою існуючих орендарів та інших клієнтів, що користувалися його послугами. Крім цього, можуть збільшитися розміри витрат на утримання комплексу.

Придбання нерухомості може бути застосовано у випадку, коли компанія – власник нерухомості перебуває у скрутному фінан­совому стані, в зв’язку з чим її придбання неможливе. Крім цього, зазначений вид транзак­ції можна використати для запо­бігання втраті права на викорис­тання від’ємного значення ПДВ (перепродаж на афілійовану ком­панію).

(2) Придбання недобудова­ного об’єкта/інвестиційого проекту

У випадку придбання інвес­тиційного проекту або недобудо­ваного об’єкта логістичної неру­хомості можливі такі дві основні схеми придбання: (а) купівля корпоративних прав (акцій) ком­панії – власника швестищйного проекту/об’єкта будівництва або (b) відступлення майнових прав інвестора/забудовника на об’єкт будівництва. Додатково до зазначених схем варто зазначити можливість придбання інвести­ційних сертифікатів в іїтвестшлй-ному фонді або прав на участь у фонді фінансування будівни­цтва, що фінансують проект, з наступним оформленням права власності на об’єкт після завер­шення будівництва.

Якщо логістичну нерухомість купують на етапі проектування або будівництва, необхідно ретельно проаналізувати пого­дження проектної та будівельної документації, а також законність отримання всіх дозволів, необхід­них для здійснення будівництва. Інколи виникає потреба здій­снити дослідження інженерно-технічного характеру, зокрема, перевірку інженерних рішень проекту будівництва логістичного комплексу.

При використанні схеми з відступленням майнових прав на об’єкт будівництва належну увагу необхідно буде приділити гарантіям прав покупця на реє­страцію права власності на спо­руджуваний об’єкт.

Проблеми та нюанси придбання логістичної нерухомості

Зазвичай право власності на об’єкт логістичної нерухомості оформлюється одним свідоцтвом про право власності (одним запи­сом у реєстрі прав власності на нерухоме майно). Однак на прак­тиці можуть трапитися випадки, коли різні приміщення логістичного комплексу будуть оформ­лені окремо, причому деякі з них взагалі не матимуть правовста-новлюючих документів, напри­клад котельні, трансформаторні підстанції. Якщо виявиться, що якесь із приміщень належить третій особі, можуть виникнути значні проблеми при викорис­танні всього об’єкта, зокрема, у зв’язку з тим, що деякі обслуго­вуючі приміщення перебувати­муть у спільній власності.

Іноді нерухомість набувається продавцем та документально оформлюється з істотними порушеннями або помилками в доку­ментах, які необхідно усувати. Особливо це стосується випад­ків придбання земельних діля­нок з державної або комуналь­ної власності та приватизації логістичної нерухомості. Час від часу окремі труднощі вини­кають при користуванні земель­ною ділянкою, що знаходиться під логістичним комплексом. Для їх уникнення потрібно детально вивчити всі обмеження на вико­ристання земельної ділянки, а також звернути увагу на місцез­находження об’єкта та власників (користувачів) сусідніх земель­них ділянок.

Нерідко виявляється тех­нічно неможливим переофор­мити на покупця трансформа­торні підстанції, газорозподільні пункти та інші інженерні мережі, від яких залежить належне функ-ціонування комплексу. Також трапляються випадки, коли в попереднього власника від­сутня проектна документація на системи газопостачання та/ або електропостачання, у зв’язку з чим у нового власника вини­кають проблеми з переукладен­ням договорів із районними під­розділами обленерго та філіями облгазу, які можуть викликати тривалі перерви в діяльності логістичного центру.

Можливі також проблеми, пов’язані з обслуговуючими/комунальними організаціями, які надають послуги водопос­тачання, водовідведення, елек­тропостачання, газопостачання, сервісного обслуговування коте­лень, холодильного обладнання, промислових кондиціонерів, сис­тем протипожежної безпеки та інших систем. Наприклад, послуги надаються однією або декількома такими організаці­ями неякісно, а альтернативні постачальники відсутні чи неможливо достроково припи­нити діїочий договір на обслуго­вування. Це може значно погір­шити ведення бізнесу протягом кількох років.

Також можливі негативні наслідки у зв’язку із завищенням ціни об’єкта та розміру орендних ставок, перебільшенням рівня завантаженості логістичного комплексу, тривалим строком договорів з існуючими орен­дарями, які складно розірвати або змінити з метою збільшення орендних ставок. Для їх уник­нення концепцію логістичного центру необхідно ретельно про­думати заздалегідь. Особливо це стосується договірних відносин з існуючими та потенційними орендарями складських, вироб­ничих та офісних приміщень. Договори з існуючими оренда­рями необхідно ретельно пере­віряти на предмет можливості їх зміни або розірвання.

Окремуувагу необхідно при­ділити питанням дотримання вимог природоохоронного і сані­тарно-епідеміологічного законо­давства та відповідної дозвільної докумеетації, зокрема, у частині спеціального водокористування, викидів забруднюючих речо­вин в атмосферне повітря, роз­міщення відходів, зберігання отруйних речовин, пестицидів та агрохімікатів, раціонального використання енергетичних ресурсів тощо. Останнім часом перевірки контролюючих орга­нів у зазначених сферах почасті­шали, а вимоги стали жорстиші. Недотримання таких вимог може призвести до обмеження, тимчасового або повного при­пинення діяльності логістичного комплексу.

У світлі останніх змін у кон­цепціях розвитку та генеральних планах великих міст України, зокрема Києва, які передбача­ють винесення/розташування підприємств за межами міст, не рекомендовано купувати об’єкти логістичної нерухомості в таких містах. Найкраще для цього піді­йдуть міста-сателіти, що знахо­дяться на основних транспорт­них напрямках, та місцевість поблизу них. Зокрема, пер­спективним є будівництво та придбання логістичних активів неподалік від майбутньої окруж­ної дороги навколо столиці.

Автор: О. Сапура

Источник: Юридична Газета. – 2012. – № 7. – С. 8 – 9.